Ce n’est pas seulement le particulier voisin qui subit les conséquences de constructions irrégulières, mais aussi la personne publique compétente en matière de délivrance d’autorisation d’urbanisme.

La Commune ou l’EPCI compétente en matière de PLU dispose d’une action en démolition des constructions irrégulières prévue par le Code de l’urbanisme.

La prescription de l’action pénale

La Commune ou l’EPCI compétent en matière de PLU établit les constats d’infraction d’urbanisme qui permettent d’initier la procédure pénale.

Pour autant, lorsque les travaux sont achevés depuis plusieurs années, la mise en œuvre de l’action publique peut s’avérer impossible.

En effet, les infractions d’urbanisme se prescrivent par six ans à compter de l’achèvement des travaux de construction.

Le Procureur de la République ne pourra alors entamer de poursuites pénales à l’encontre du propriétaire des constructions irrégulières.

L’action en démolition des Collectivités Territoriales compétentes en matière de PLU

Cependant, la personne publique compétente en matière de Plan Local d’Urbanisme (PLU) pourra mettre en œuvre une action civile .

Cette action civile permet d’obtenir la démolition de la construction irrégulière.

C’est l’article L. 480-14 du Code de l’urbanisme qui prévoit cette hypothèse :

« La commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme peut saisir le tribunal judiciaire en vue de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié ou installé sans l’autorisation exigée par le présent livre, en méconnaissance de cette autorisation ou, pour les aménagements, installations et travaux dispensés de toute formalité au titre du présent code, en violation de l’article L. 421-8. L’action civile se prescrit en pareil cas par dix ans à compter de l’achèvement des travaux.».

Les conditions de l’action en démolition des Collectivités territoriales

La Commune ou l’EPCI compétent en matière de PLU peut ainsi intenter une action civile en démolition durant une période de dix ans suite à l’achèvement des travaux, sous deux conditions :

• Existence de travaux sans autorisation d’urbanisme ou en méconnaissance de celle-ci ;
• Délai de dix ans à compter de l’achèvement des travaux.

Cette action est destinée à faire cesser une situation illicite et ne nécessite pas, de la part de la Commune ou de l’EPCI compétent en matière de PLU, la démonstration d’un préjudice personnel directement causé par les constructions litigieuses (Cass, 3^e Civ ., 16 mai 2019, n°17-31.757).

La sanction de la démolition s’impose au juge judiciaire si elle est sollicitée par la Commune ou l’EPCI compétent en matière de PLU agissant en vertu de l’article L. 480-14, dès lors que les conditions de ce texte sont réunies (CA Paris, 10 novembre 2017, n°15/20013).

C’est donc une alternative sérieuse pour les Collectivités territoriales qui découvrent l’existence de constructions irrégulières plusieurs années après l’achèvement des constructions.

Maître DELBOURG appuie les Communes et EPCI pour mettre en œuvre cette action civile en démolition devant le juge judiciaire.

Un permis de construire, une fois obtenu, doit être suivi d’effet pour conserver sa validité.

Sans cela, vous vous exposez au risque de péremption de votre permis de construire.

La péremption correspond à la fin de validité de votre permis de construire.

Les délais de péremption d’un permis de construire

Il convient donc de mettre rapidement en œuvre les travaux de construction sous peine de se voir opposer la péremption de celui-ci.

L’autorisation d’urbanisme est considérée comme étant périmée si les travaux de construction n’ont pas été mis en œuvre dans un délai de 3 ans à compter de l’obtention du permis (Article R*424-17 du Code de l’urbanisme).

Même si les travaux ont bien été engagés et une fois ce délai échu, le permis de construire pourrait également se périmer dans l’hypothèse où les travaux seraient interrompus pendant plus d’un an.

Ainsi, il est nécessaire de rester vigilant même lorsque les travaux ont démarré dans le délai de trois ans à compter de l’obtention du permis de construire.

Les conséquences de la péremption

Si votre permis de construire est périmé, les travaux effectués postérieurement à la date de caducité du permis de construire constitueront des travaux non autorisés, qui sont des infractions d’urbanisme (articles L. 480-1 et suivants du code de l’urbanisme).

La constatation de la péremption

La péremption constitue un fait juridique qui produit en lui-même des effets à l’égard des tiers.

L’administration n’a pas besoin de constater la péremption par un acte pour que celle-ci soit acquise (CE, 16 avril 1975, n°94329).

Afin de faire reconnaître cette situation, un tiers au permis de construire pourra demander à l’administration de constater la caducité.

L’administration saisie d’une demande de constatation de péremption a en principe compétence liée pour constater la caducité (CAA Marseille, 15 février 2000, Ville de Nice, n°97MA00848).

Cependant, constater la caducité suppose d’apprécier la situation de fait (date de l’interruption des travaux, reprise ou non des travaux dans le délai, etc.).

Dans ce cadre, l’administration base son appréciation sur les éléments fournis à l’occasion de la demande de constatation de caducité.

Si l’administration constate la caducité, la décision de constatation pourra être contestée devant la juridiction administrative.

Dans cette situation, Maître DELBOURG vous accompagne pour contester cette décision.

La délivrance d’un permis de construire est la promesse pour son bénéficiaire de réaliser son projet immobilier.

Pour autant, ce projet de construction peut engendrer des nuisances très importantes pour les voisins dudit projet : perte de valeur vénale de leurs propres maisons, perte d’ensoleillement, préjudice de vue, etc.

Pour se prémunir contre la réalisation du projet de construction, vous pouvez engager une action devant le juge administratif pour contester la légalité du permis de construire octroyé.

Pour contester un permis de construire valablement, un particulier doit :

Justifier d’un intérêt à agir.

A ce titre, les voisins immédiats du projet sont présumés avoir un intérêt à agir à l’encontre du permis de construire délivré. Cependant, ils doivent faire état devant le juge « d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction» qui seraient de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de leurs biens (CE, 13 avril 2016, n°389798).

Aussi, il convient donc de définir précisément les éléments qui peuvent vous causer un préjudice avant d’entamer un recours.

Identifier et soulever des arguments contre le permis de construire.

Le permis de construire est un acte administratif. Ainsi, il faut soulever des arguments juridiques pour contester sa régularité et en obtenir l’annulation. Deux catégories sont à distinguer :

D’abord, les moyens de légalité externe sont les arguments relatifs à la prise et à la forme de l’arrêté octroyant le permis de construire. Cela peut correspondre à un défaut de motivation, défaut de délégation de signature régulière, absence de saisine du CHAMP, etc.

Ensuite, les moyens de légalité interne sont les arguments relatifs à la concordance entre l’acte et la réglementation d’urbanisme. C’est notamment le non-respect des dispositions du PLU applicable par exemple.

A l’appui de ces arguments, il faut demander au juge d’annuler le permis de construire octroyé.

Faire son recours dans le délai légalement imparti.

Un recours peut être exercé dans un délai de deux mois à compter du premier jour de l’affichage du permis de construire sur le site. Il faut donc rester vigilant à l’apparition d’un affichage chez votre voisin

Notifier son recours à la Commune et au bénéficiaire du permis de construire.

Cette obligation de notification est prévue par l’article R. 600-1 du Code de l’urbanisme.

Aussi, elle doit intervenir dans un délai de quinze jours suite au dépôt du recours par lettre recommandée avec accusé de réception.

Il faut donc rester vigilant, l’absence de réalisation de cette notification pouvant entrainer l’irrecevabilité de votre requête.

Maître DELBOURG vous accompagne pour rédiger et déposer tout recours gracieux et/ou contentieux à l’encontre d’un permis de construire.

Pour qu’une construction soit régulière, le particulier doit solliciter préalablement à la construction la délivrance d’une autorisation d’urbanisme, généralement un permis de construire.

Celui-ci doit être conforme à la réglementation d’urbanisme et est délivré sous réserve du droit des tiers.

La délivrance des permis de construire

Les services instructeurs analysent la conformité de la demande de permis par rapport à la réglementation d’urbanisme applicable. Concrètement, c’est le PLU communal ou intercommunal.

Si le projet est conforme, le maire délivre le permis de construire sollicité.

Pour autant, et même si le permis de construire est régulier, les ennuis n’en sont pas pour autant terminés. En effet, les droits des tiers doivent être aussi respectés.

Les limites du permis de construire : les droits des tiers

Selon la sempiternel formule : les permis de construire sont délivrés sous réserve du droit des tiers.

C’est ce que rappelle expressément l’article  A. 424-8 du Code de l’Urbanisme. 

En effet, un projet de construction peut également être amené à devoir respecter des règles de droit privé.

Ce sont notamment les règles issues du Code civil quant aux servitudes de vue.

Également, le règlement de copropriété. En effet, il peut prévoir que les travaux sur l’un des lots de la copropriété doivent être autorisés en assemblée générale.

Travaux non conformes aux droits des tiers : action en référé

Dans ces hypothèses, un voisin, un copropriétaire pourrait entamer une action devant le Juge judiciaire. L’objectif : se voir indemniser ou obtenir la destruction des ouvrages litigieux, au fond comme en référé.

Pour obtenir la remise en état d’un bien dont la construction n’a pas été autorisée par l’AG des copropriétaires, il est possible de mettre en œuvre un référé trouble manifestement illicite (article 835 du Code de procédure civile).

Dans le cadre de cette action, le juge des référés peut ordonner la remise en état des lieux, ce qui suppose la destruction de la construction non autorisée : (Cass, 3^e Civ., 15 février 2018, n°16-17.759).

Les conséquences peuvent donc être très graves pour le titulaire du permis de construire alors même que le permis de construire respecte la réglementation d’urbanisme.

Pour éviter tout risque, Maître DELBOURG vous accompagne pour assurer la sécurité juridique de votre opération de construction.