Pour qu’une construction soit régulière, le particulier doit solliciter préalablement à la construction la délivrance d’une autorisation d’urbanisme, généralement un permis de construire.
Celui-ci doit être conforme à la réglementation d’urbanisme et est délivré sous réserve du droit des tiers.
La délivrance des permis de construire
Les services instructeurs de la Commune analysent la conformité de la demande de permis de construire par rapport à la réglementation d’urbanisme applicable, c’est-à-dire le PLU communal ou intercommunal.
Si le projet est conforme, le maire délivre le permis de construire sollicité.
Pour autant, et même si le permis de construire est régulier, les ennuis n’en sont pas pour autant terminés, les droits des tiers devant être aussi respectés.
Les limites du permis de construire : les droits des tiers
En effet, selon la sempiternel formule : les permis de construire sont délivrés sous réserve du droit des tiers.
C’est ce que rappelle expressément l’article A. 424-8 du Code de l’Urbanisme : « (…) Le permis est délivré sous réserve du droit des tiers : il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d’urbanisme. Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. (…) ».
En effet, un projet de construction peut également être amené à devoir respecter des règles de droit privé.
Ce sont notamment les règles issues du Code civil quant aux servitudes de vue.
C’est également le règlement de copropriété qui prévoit que les travaux sur l’un des lots de la copropriété doivent être autorisés par l’Assemblée Générale des copropriétaires.
Travaux non conformes aux droits des tiers : action en référé
Dans ces hypothèses, un voisin, un copropriétaire pourrait entamer une action devant le Juge judiciaire pour se voir indemniser ou obtenir la destruction des ouvrages litigieux, au fond comme en référé.
Pour obtenir la remise en état d’un bien dont la construction n’a pas été autorisée par l’AG des copropriétaires, il est possible de mettre en œuvre un référé trouble manifestement illicite (article 835 du Code de procédure civile).
Dans le cadre de cette action, le juge des référés peut ordonner la remise en état des lieux, ce qui suppose la destruction de la construction non autorisée : (Cass, 3e Civ., 15 février 2018, n°16-17.759).
Les conséquences peuvent donc être très graves pour le titulaire du permis de construire alors même que le permis de construire respecte la réglementation d’urbanisme.
Pour éviter tout risque, Maître DELBOURG vous accompagne pour assurer la sécurité juridique de votre opération de construction et défendre votre permis de construire tant au regard de la réglementation d’urbanisme que des droits des tiers.