Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) définit le zonage de chacune des parcelles communales.
Ces zones peuvent évoluer à la faveur d’un changement de zonage à l’initiative de l’administration mais aussi de l’administré.
Les principaux zonages sont :
- La zone « U » dite zone urbaine ;
- La zone « AU » dite zone à urbaniser ;
- La zone « A » dite zone agricole ;
- La zone « N » dite zone naturelle et forestière.
Les zones « U » et « AU » sont généralement des zones où la densité de population est importante et où les constructions sont autorisées sans trop de restrictions.
Les zones « A » et « N » sont des zones protégées, au regard notamment de la qualité des sols agricoles et de la valorisation des territoires naturels et des perspectives paysagères.
C’est pourquoi, les constructions y sont fortement restreintes voir interdites.
Pour autant, de nombreux particuliers se retrouvent en limite de zone « A » ou « N » et à proximité immédiate d’une zone « U » ou « AU », dont les règlements sont plus favorables en matière de constructibilité.
Ces situations d’enclaves peuvent évoluer à l’occasion d’une modification ou d’une révision du PLU par l’effet d’un changement de zonage.
Pour autant, les modifications et/ou révisions du PLU sont rares et étalées dans le temps.
La demande de changement de zonage d’une parcelle
A ce titre, il est possible de formuler une demande d’abrogation du zonage de votre parcelle à la Commune afin de faire évoluer le zonage de votre parcelle.
Cette demande d’abrogation suppose la démonstration d’une erreur manifeste d’appréciation de la Commune dans le choix du zonage applicable à votre parcelle.
Par ce biais, la Collectivité devrait mettre à l’ordre du jour du Conseil municipal la question de l’abrogation du zonage de votre parcelle et de fait la modification en ce sens du PLU.
De nombreux indices permettent d’identifier cette erreur manifeste d’appréciation :
- votre parcelle est directement bordée sur un côté par un secteur d’habitat diffus,
- votre parcelle est située à proximité immédiate d’une zone construite d’une densité significative,
- votre parcelle est accessible par une voie publique suffisamment large,
- votre parcelle n’est ni exploitée ni affectée à l’agriculture depuis de très nombreuses années ;
- etc.
Par ailleurs, cette démarche peut s’avérer très lucrative pour vous.
En effet, un terrain constructible se verra largement plus aisé à valoriser d’un point de vue financier en cas de vente qu’un terrain inconstructible.
Maître DELBOURG est à votre disposition pour identifier le zonage adéquat pour votre parcelle et formuler la demande d’abrogation du zonage auprès des services compétents.
Il vous accompagne tant à l’occasion des échanges avec la Collectivité dans le cadre de la phase amiable qu’à l’occasion d’un recours contentieux devant le juge administratif en cas de refus de la Collectivité.